Особенности узаканивания объектов самовольного построения

Вопрос установления легального правового режима объекта самовольного строения никогда не терял своей актуальности. Но в связи с внесением изменений в статью гражданского кодекса РФ (ГК РФ), регулирующую данный институт, и с последними тенденциями судебной практики появились моменты, которым стоит уделить внимание.

Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как всем известно, санкцией за возведение самовольной постройки является снос данного строения за счет лица, осуществившего ее строительство, и невозможность осуществления сделок, направленных на отчуждение данной постройки: продажа, дар, сдача в аренду и т.д. Но в связи с тем, что иногда возникают формальные причины по невозможности соблюдения всех требований, установленных нормами права, законодатель предусмотрел некоторые исключения и отступления от общих правил.

Итак, для того чтобы признать права собственности на объект самовольного строительства в судебном порядке, необходимо одновременноеналичие следующих юридических фактов:

1. Земельный участок, на котором возведена постройка, должен находиться у лица либо на праве собственности, либо пожизненном наследуемом владении, либо постоянном (бессрочном) пользовании. Однако судебной практике известны случаи узаконивания самовольного строения, объектов, возведенных на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

2. Помимо того, что лицо должно обладать одним из перечисленных прав на земельный участок, назначение самого участка должно позволять возводить на нем объект, который будет соответствовать установленным параметрам. Речь идет о виде разрешенного использования земельного участка: индивидуальное жилищное строительство, многоквартирная жилая застройка, ведение личного подсобного хозяйства, размещение объектов гаражного строительства, и др. (см. Приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

Законодатель уделил внимание и этажности застройки, чтосвязано с масштабным возведением без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство многоквартирных домов, таунхаусов, офисных зданий и других высоток в неположенном месте.

3. Соответствие постройки градостроительным документам.На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным:

- проектом по планировке территории, правилами землепользования и застройки;

- или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимся в иных документах.

Таким образом, законодатель ужесточил процедуру узаконивания самовольных строений, не допуская теперь возможным малейшее отклонение от действующих правил по землепользованию и застройке.

Обращаю ваше внимание, что суд при рассмотрении спора должен применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.

4. Четвертым фактом является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.

То есть спорный объект не должен:

- препятствовать владельцам соседних строений в пользовании ими своими строениями и земельными участками;

- препятствовать проходу по тротуару;

- не создавать опасность возникновения аварийных ситуаций при движении автотранспорта по этой улице.

Для установления наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.

Кроме того, новая редакция статьи 222 ГК РФ определяет права и обязанности органов местного самоуправления по сносу самовольных построек. Согласно закону, местные органы власти вправе принять решение о сносе объекта в случае его возведения на участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот участок расположен:

  1. в зоне с особыми условиями использования территорий;
  2. на территории общего пользования;
  3. в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Подводя итог вышеизложенному, хочется отметить, что узаконивание самовольного строения - дело несложное, однако требует немало времени, некоторых материальных затрат и терпения. Кроме того, в случае несвоевременного проведения данной процедуры, существует высокая вероятность возникновения серьёзных проблем при вступлении в наследственные права, а также при совершении любых сделок по данной самовольной постройке.

  вернуться к списку статей